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La nueva herramienta de inversión inmobiliaria “Build to Rent” (construir para alquilar), consiste en la construcción de inmuebles exclusivamente para alquilar, con el fin de facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas que no puedan permitirse la compra de una o que prefieren el alquiler de un inmueble de calidad superior al que puedan comprar.
¿Qué es build to rent?
El nuevo fenómeno inmobiliario Build to Rent, consiste en la construcción de viviendas con el único fin de alquilar. Uno de los objetivos de esta nueva tendencia es poder ofertar viviendas a precios asequibles a aquellas personas con dificultades de comprar una vivienda, o que prefieren alquilar una de mayor calidad a la que pueden comprar. Financieramente hablando, el Build to Rent se concibe como una forma de invertir en bienes inmobiliarios a largo plazo que se rentabiliza con el alquiler.
Este nuevo modelo de negocio inmobiliario nace en un momento donde en el mercado de alquiler, actualmente, la demanda supera a la oferta. Por lo que todo apunta a que ha venido para quedarse, al menos en los próximos años.
¿Cómo funciona el Build to Rent?
Build to Rent se caracteriza porque el promotor construye las viviendas como un proyecto llave en mano, que se entrega en su totalidad al inversor que financia la operación, es decir, las viviendas tienen un único propietario, que se encarga de la gestión y de la explotación de los inmuebles en alquiler.
El promotor tiene asegurada la venta de todo el edificio a un único cliente, por lo que no está tan expuesto a la evolución del mercado (la promoción está vendida de antemano). Mientras que los inversores, consiguen la vivienda diseñada de acuerdo a sus necesidades, a un precio cerrado y en un tiempo determinado. Sin duda, se trata de un fenómeno que da la vuelta al sistema de alquiler tradicional que conocemos.
¿Quién invierte en el Build to Rent?
El desarrollo de los proyectos Build to Rent, está vinculado a promotoras, principalmente las grandes compañías del sector, mientras que el capital detrás de esta apuesta de viviendas de alquiler tiene un foco muy diverso pero sobre todo, internacional.
Este nuevo fenómeno ha captado el interés de numerosos inversores y en 2020 alcanzó cifras entre los 1.500 y los 2.000 millones de euros invertidos, superando los datos del año anterior. Esto supone unas 8.000 viviendas nuevas en alquiler.
Entre los inversores que más están apostando por el negocio del Build to Rent en España, figuran grandes fondos de inversión internacionales, muchos con experiencia en el alquiler residencial, y que en muchos casos de la mano de socios locales, tienen ambiciosos planes en el país. A continuación, tres de los proyectos más importantes que tendrán lugar en España:
- AXA IM-Real Assets: el brazo inmobiliario de la aseguradora Axa, realizó la mayor operación en el sector Build to Rent, comprando una cartera de 919 viviendas en régimen de protección oficial en la Comunidad de Madrid por 150 millones de euros. La parte vendedora fue Tectum Real Estate, una compañía dedicada a la creación y explotación de una cartera de activos inmobiliarios destinados al alquiler residencial.
- Primonial y Grupo Lar: la alianza espera construir 5.000 viviendas destinadas a esta modalidad de alquiler. Para ello, han puesto sobre la mesa una inversión de 400 millones de euros. Además, a finales del año pasado iniciaron la construcción de una promoción de 66 viviendas en Valladolid destinadas a este uso.
- Kronos Homes y Nuveen Real Estate: la unión de estas dos compañías ha dado lugar a Stay. Esta nueva empresa quiere crear 5.000 viviendas Build to Rent en España, y para ello invertirán 1.000 millones de euros en cinco años. El proyecto está enfocado a las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia.
Características del Build to Rent
El Build to Rent implica construir edificios de viviendas ya pensados para el alquiler, en los que se espera un alto nivel de rotación de inquilinos. Por lo que los acabados de las viviendas deben de alta calidad, fáciles de mantener, reemplazables y duraderos. En general, los pisos se caracterizan por ser pequeños, bien diseñados y con muchos servicios y áreas comunes.
Lo habitual es que un único propietario posea todas las unidades (50 o más en cada complejo), y que la gestión de los alquileres y del mantenimiento se realice profesionalmente, como un negocio. Ahí estriba una de las mayores novedades del Build to Rent frente al tradicional sistema de alquiler en España, caracterizado por caseros particulares.
Por último, el Build to Rent se ve como una inversión a largo plazo en la que los inversores aguardan ingresos recurrentes, por lo que la administración de los edificios en alquiler debe asegurarse de que la propiedad permanezca en buen estado y que su diseño siga siendo atractivo para los inquilinos.
Datos del Build to Rent
El Build to Rend en España comenzó a desarrollarse en los dos últimos años para dar solución a la fuerte demanda de alquiler. En 2019 más de la mitad (52,1%) de las personas entre 16 y 29 años vivía en alquiler; en comparación con 2007, esta proporción se situaba en el 32,7%. De hecho, la inversión en proyectos Build to Rent se triplicó en 2019.
Según los datos de la consultora de data science Atlas Real Estate Analytics, si en 2010 la inversión en residencias de alquiler representaba un 16% del total, en 2020 ya era un 27% de toda la inversión inmobiliaria en España.
Colliers International afirma que a finales del año 2020 había 8.000 viviendas nuevas en alquiler en nuestro país. Y está previsto que se construyan más de 90.000 viviendas para alquilar hasta 2028, la mayoría en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Murcia.
El aumento de los precios de la vivienda, junto con la precariedad en los puestos de trabajo actualmente, ha hecho que el alquiler sea la única forma de acceder a la vivienda para una gran población, en su mayoría joven. Por lo que el Build to Rent tiene éxito asegurado en este escenario.
¿Dónde nació el Build to Rent?
Su origen viene de Reino Unido, y fue para hacer frente a los retos de movilidad de los profesionales urbanos así como la dificultad de adquirir una vivienda en ciudades como Londres o Manchester.
El Built to Rent en Reino Unido ha crecido de forma espectacular en los últimos años y ha dado lugar a un extenso parque de viviendas en alquiler, lo que contribuyó en 2019 a un crecimiento del 17% respecto al año anterior.
Ventajas del Build to Rent
- La primera y más reseñable característica del Built to Rent, es que se trata de la construcción de edificios de viviendas destinadas únicamente al alquiler.
- Como se ha mencionado anteriormente, lo habitual es que un único propietario posea todas las unidades, por ende se encargará de la gestión de los alquileres.
- Se profesionaliza el mercado, haciendo de la gestión de los inmuebles de manera profesional, operando como una empresa.
- El aumento de la construcción de viviendas de alquiler, provoca más oferta lo que conlleva a precios más competitivos.
- La ubicación es un factor importante también. De hecho, la mayor parte de estos proyectos se llevan a cabo en zonas muy bien situadas, preferentemente en grandes ciudades, bien comunicadas y cercanas a transportes.
Ventajas para el inquilino
- Una de las ventajas principales del Build to Rent que ofrece al inquilino, es el aumento de la oferta de pisos en alquiler en un momento en el que la demanda supera a la oferta.
- El aumento de la oferta, lo que conlleva una bajada de precios en el sector, por lo tanto, los interesados en este tipo de viviendas, podrán encontrarlas a precios competitivos.
- Vivienda nueva. El inquilino podrá disfrutar de una vivienda a estrenar que de otra manera no se podría costear. Los edificios de Build to Rent implican unos acabados que deben ser de alta calidad, fáciles de mantener, reemplazables y duraderos.
- Los inquilinos dispondrán de muchos servicios y áreas comunes muy completas (lavandería, gimnasio, zona de almacenaje, servicio de mantenimiento o seguridad…). La idea, es que estas viviendas se adapten a diferentes perfiles de inquilinos, desde jóvenes profesionales a familias con niños.
- Mayor duración del contrato. La ley establece que la duración de los contratos de alquiler entre particular (arrendatario) y sociedad (arrendador) sea de siete años en vez de cinco.
¿Cómo es la gestión del alquiler en el Build to Rent?
El principal cambio que tiene la gestión del alquiler en el Build to Rent es que está profesionalizada. Lo que quiere decir que la explotación queda en manos de empresas y no de particulares, como es lo habitual en el mercado español actual. El objetivo de estas empresas es ofrecer las máximas facilidades y servicios a los inquilinos para que estén a gusto y no quieran marcharse de la casa. El alquiler se plantea pensando en el largo plazo, con el fin de evitar la rotación constante de las viviendas y de los ocupantes.
También se soluciona uno de los principales problemas del alquiler tradicional, la falta de mantenimiento. En estos proyectos de Build to Rent, el inquilino puede vivir en una vivienda de nueva construcción, con servicios adicionales, durante el tiempo que desee y a precios competitivos.
¿Por qué es una tendencia en crecimiento?
El Build to Rent se está asentando como una de las principales tendencias del sector inmobiliario. Y es que el contexto inmobiliario actual presenta una serie de particularidades que convertirán este método en uno de los grandes protagonistas del “real estate” en lo que queda de año. Ya que se prevé registrar datos superiores a los de los años anteriores.
Aquí varias de las razones por las que el Built to Rent seguirá siendo tendencia los próximos años:
- Cambios sociológicos: el cambio de mentalidad de la gente jóven hoy en día. Pocos son los que quieren hipotecarse para toda la vida debido a la precariedad laboral y la situación económica del país. Muchas empresas conscientes de esta situación, y acentuada por la pandemia de la Covid-19, han puesto en marcha diferentes proyectos de Build to Rent.
- Pisos de obra nueva: el aspecto y las comodidades de las viviendas de nueva construcción, y por unos precios más competitivos, hacen del Build to Rent un método de alquiler muy atractivo.
- No hay riesgo comercial: se trata de proyectos que se venden de antemano a su comprador, por lo que no se trata de viviendas con la incertidumbre de si serán o no vendidas.
- Dinamización del mercado de la vivienda: permitirá reactivar la promoción de viviendas sobre suelo leasehold, además de contribuir a poner suelo público en el mercado a través de diferentes fórmulas. De esta forma, ayuda a superar la escasez de oferta de vivienda en algunos puntos y dar respuesta a la demanda de un amplio colectivo.
- La profesionalización del alquiler: con Build to Rent se termina con el sistema tradicional de alquiler en los que la gestión depende del particular que pone en alquiler la vivienda. Ahora se requiere de una mayor profesionalización para adaptarse a las necesidades y expectativas de los inquilinos, que precisan de un mejor servicio y atención, así como de mayores facilidades de acceso a la vivienda.
Situación actual del mercado de alquiler en España
A pesar de que la mayoría de los españoles eligen comprar antes que alquilar, en los últimos años ha aumentado el número de hogares que arriendan una vivienda. Desde 2004 a 2019, los alquilados han pasado del 13,9 al 18,1 %, según la Encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística.
En el último año, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido con respecto al 2020, pasando de un 5% al 3% en 2021, según los datos de un estudio realizado por Fotocasa Research.
Por otra parte, en febrero de 2020, un 18% de los particulares españoles mayores de edad participaba en el mercado, pasando a un 12% en agosto y repuntando al 14% en febrero de 2021. Hasta septiembre de 2021 se han registrado bajadas progresivas de los alquileres, pero después del verano ha habido una tendencia creciente de los precios.
Este año resulta una incertidumbre, la evolución de la pandemia y de la situación económica condicionará el comportamiento del precio de la vivienda, aunque se espera que se incremente un 5%. Sin embargo, en 2022 las ofertas de alquiler siguen en alza, ya que el alquiler se sitúa por encima de la compra y vuelve a niveles prepandémicos: un 50% busca en el mercado del alquiler, un 40% en el de compra y un 10% en ambos.
Resumen por comunidades
La mayoría de capitales españolas tiene ahora muchas menos viviendas en alquiler de las que había hace un año, ya que la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 37% durante el primer trimestre de 2022, en comparación con el mismo trimestre del año pasado.
En algunos casos como Andalucía, el stock de viviendas en alquiler se reduce considerablemente, con Granada con la bajada más alta (64%) seguido de Sevilla y Málaga con un 50% menos de oferta.
En la Comunidad Valenciana también observamos un descenso de particulares que alquilan. Con caídas superiores o iguales al 30% encontramos las ciudades de Alicante (39%), Castellón de la Plana (37%) y Valencia (36%). Con un descenso algo menor encontramos ciudades como Murcia (-32%), Burgos (-31%), San Sebastián (-30%) y Santander (-30%).
También en Cataluña ha descendido en el último año, siendo Girona (62%), Barcelona (58%) las ciudades más afectadas de la comunidad autónoma. Con porcentajes algo más bajos le siguen las ciudades de Las Palmas de Gran Canaria (-49%), Valencia (-47%), Tarragona (-47%), Madrid (-45%), Cádiz (-44%) y Palma (-41%).
A pesar de la generalizada caída de la oferta, en algunas ciudades las cifras de viviendas en alquiler han aumentado respecto hace un año, y en dos (Teruel y Segovia) se ha quedado igual. La mayor subida se da en Palencia, con un incremento del 25%, seguida por Huesca, con un 14%. En las otras cinco capitales, la subida del stock ha sido de un solo dígito: Soria (7%), Valladolid (6%), Ceuta (3%), León (3%) y Huelva (1%).
A pesar de estos últimos datos en positivo, la oferta de vivienda en alquiler no se ajusta a la demanda, sobre todo, en las grandes capitales donde encontrar alquiler es cada vez más difícil y costoso.
Plan Vive en Madrid
A pesar de la poca oferta de viviendas de alquiler que se están registrando en España durante los primeros meses de este año, en especial en las capitales principales, la Comunidad de Madrid lanzó en 2020, el Plan Vive.
El Plan Vive ofrece la construcción de 25.000 viviendas en los próximos 8 años desde el 2020. Estas viviendas se caracterizan por sus asequibles precios, lo que permitirá ahorrar 3.000 euros anuales a sus inquilinos.
Estos alquileres prevén tener un precio de entre los 468 y 800€ al mes, en función de las localidades en las que se encuentren los alquileres. Esto supondría una gran rebaja con respecto al precio medio del alquiler en Madrid, que se coloca en unos 1724€ mensuales.
El mismo año que se anunció el proyecto, se puso en marcha la primera fase, que cuenta con más de 700 millones de euros de inversión y que consiste en la concesión de 46 parcelas distribuidas en varios municipios de la región como Madrid, Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo o Getafe.
Las primeras 5.400 viviendas fueron adjudicadas, el pasado diciembre, a Ares y Culmia, un proceso al que solo se presentaron estos dos candidatos y en el que quedó desierto uno de los cuatro lotes que se sacaron a concurso, por lo que la primera fase estuvo a punto de no salir adelante.
Para lograr mayor concurrencia, y evitar el error de la primera fase, se espera que la Comunidad de Madrid saque a concurso lotes más pequeños, de unas 500 viviendas frente a las 1.700 de la primera fase, número que se convirtió en sí mismo en una barrera de entrada para promotores medianos.
A día de hoy el plazo para atenerse al Plan Vive Madrid, está cerrado. No obstante, se estima que para finales de este 2022 empiecen a tener lugar los primeros trámites administrativos de la primera fase de viviendas, que estarán previsiblemente construidas para el primer trimestre de 2023.
