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La morosidad en las comunidades de propietarios originada por el uso de sistemas centralizados es uno de los mayores focos de conflictos en los edificios residenciales. Según los últimos datos se habla que el 38 % de las comunidades tienen algún tipo de morosidad, hablamos de 1.600 millones de euros de morosidad en todo el estado, con una morosidad media por finca que ronda los 1.500 euros.
Morosidad en comunidades de propietarios: origen del problema
Cuál es el origen de este problema? En la mayoría de los casos el origen de la morosidad en las comunidades de propietarios está en la misma concepción del modelo de gestión de los elementos comunes y por supuesto en la insolidaridad de los propietarios o inquilinos morosos. Quien ha decidido que los servicios se pagan después de consumir? En que acta se ha aprobado ese modelo? Donde se refleja el protocolo de actuación frente a los servicios comunes? Porque se integran los servicios comunes energéticos en las cuotas ordinarias?
Preguntas sin respuesta que suelen pasar inadvertidas en el momento de constituir el régimen interno de funcionamiento del edificio. Uno de los errores más habituales en las comunidades de propietarios es integrar en una sola cuota los servicios comunes de la comunidad con los energéticos. Esta fórmula genera innumerables problemas ya que en caso de devolución o impago no se pueden saber con exactitud cuál es la cantidad correspondiente a cada concepto.
Planteamiento de trabajo de Stechome
Desde Stechome se ha desarrollado una metodología para combatir y erradicar la morosidad energética, minimizando el impacto de los vecinos morosos o in-solidarios en el devenir de la comunidad.
El planteamiento de trabajo tiene dos fases, establecer un punto y aparte mediante un cambio radical en la gestión creando un nuevo modelo basado en una cuenta bancaria denominada “energética”, un sistema de recargas energéticas y la apertura de procesos de recuperación de deuda contra los morosos.
Con este planteamiento se busca cortar de raíz el uso fraudulento del sistema facilitando el acceso al servicio exclusivamente a los vecinos al corriente de pago, recuperando el coste pendiente previo al cambio de modelo.
La actual ley de la propiedad horizontal (LPH) permite perseguir al moroso mediante un sencillo procesos judicial pero para ello es fundamental cambiar la fórmula de gestión de la energía en la comunidad reflejando en un acta los diferentes procesos, formulas y procedimientos.
Estos cambios deben ser aprobados por 3/5 de los propietarios. A partir de ese momento y con una cuenta energética activa solo tendrán acceso al servicio aquellos vecinos con un saldo positivo. El resto de los vecinos no tendrá acceso a los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria hasta saldar la deuda pendiente.
Sistemas centralizados con repartidores o mediante montantes
Estos sistemas centralizados impiden una medición individualizada o una suspensión del suministro energético. Frente a una situación de morosidad en comunidades de propietarios es más complicado actuar y solo se puede proceder a un seguimiento constante del consumo actuando frente al vecino moroso con actuaciones informativas o de presión para minimizar la deuda ya que es técnicamente imposible suspender la prestación del servicio.
Lo que si pueden establecer son diferentes penalizaciones o acciones secundarias vinculadas al uso de los elementos comunes que deben estar siempre aprobadas en junta.
Cambio de modelo de gestión
Cualquier cambio referente a los temas de gestión energética debe estar basado en el artículo 17 de la LPH y en función a la posible regulación en los estatutos de la comunidad de estos criterios, se puede requerir unanimidad. Si no aparece nada reflejado en los estatutos solo se requiere 3/5 partes para llevar adelante este cambio.
Esto es lo que establece en artículo 17 de la LPH: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
Repartos energéticos
El servicio de repartos energéticos engloba diferentes actividades y busca distribuir los gastos económicos producidos en un periodo de tiempo determinado entre los usuarios o consumidores del sistema centralizado en función a su cuota de participación y consumo o grado de confort.
Estas tareas incluyen o abarcan la lectura de contadores sea manual o digitalmente, el reparto energético en función a las formulas fijadas, la generación de recibos informativos de consumo y coste, la facturación o domiciliación bancaria y el soporte de atención al usuario para consultas o incidencias sobre el consumo.
El objetivo fundamental de estos procesos es cubrir los gastos generales vinculados a los sistemas centralizados, distribuyendo entre todos los usuarios del sistema los gastos de manera proporcional a su cuota y consumo, evitando la morosidad y el aprovechamiento ilícito de un servicio comunitario y garantizando el máximo confort al menor coste posible.
Un elemento importante para el buen desarrollo de todo el proceso de reparto y distribución del gasto energético es la tecnología. Incorporar sistemas que permitan telegestionar y leer los consumos a tiempo real o de forma remota, facilita por un lado la vigilancia energética y por otro lado contribuye al empoderamiento de las familias ya que pueden seguir desde sus hogares la evolución de sus consumos.
Estos servicios «administrativos» intentan abordar lo que es el mayor gasto y foco de conflicto en las comunidades de propietarios. Generalmente se engloban dentro de estos procesos los gastos pertenecientes a los suministros de gas natural, gasóleo C, biomasa o cualquier otra energía primaria, se incluyen también los consumos y costes eléctricos, de mantenimiento preventivo y correctivo así como los concernientes a la gestión administrativa.
No existe una fórmula «oficial» y cada edificio puede establecer la fórmula que estime más conveniente para repercutir los gastos a sus usuarios aunque generalmente se utilizan dos fórmulas. Tampoco existe una periodicidad establecida, aunque lo recomendable es realizar un reparto mensual. A continuación se detallan las dos fórmulas más habituales:
- El reparto fijo pasa por establecer anualmente una tarifa compuesta por un importe fijo mensual y aplicar un precio por cada Kwh de calefacción y otro por cada m3 de ACS.
- El reparto variable, se traduce también en un concepto fijo, un precio por Kwh de calefacción y m3 de ACS pero es calculado cada periodo
Uno de los elementos más importantes para que el sistema de repartos sea efectivo es la operación bancaria y administrativa con una cuenta bancaria exclusiva denominada «cuenta energética» donde se domicilien todos los gastos del sistema así como todos los ingresos. De esta manera se realiza una gestión contable y administrativa totalmente transparente y permite evaluar periódicamente las tarifas establecidas.
Stechome ha desarrollado una solución integral para la gestión de los consumos, costes y comportamientos vinculados a los sistemas centralizados de calefacción y agua caliente sanitaria.
Puedes conocer todos los detalles de esta completa solución en www.repartosenergeticos.com y desde 0,6 € al mes por vivienda disfrutar del máximo confort a un precio justo.
Cuenta energética
Una de las fórmulas más efectivas y sencillas para gestionar eficazmente el balance económico de un sistema centralizado de calefacción y/o ACS es la separación económica de los gastos comunes. Donde está escrito que hay que tener una sola cuenta bancaria? Que sucede cuando en la misma cuenta llegan los ingresos o devoluciones de un vecino?
Desde hace muchos años, Stechome implanta en las comunidades y de la mano de los administradores de fincas una cuenta bancaria exclusivamente destinada a los ingresos y gastos relacionados con el sistema. A esta cuenta llegan los cargos del gas o gasóleo, de la electricidad, del mantenimiento, del servicio de gestión y de la telefonía si existe. Por otro lado los vecinos individualmente ingresan sus cuotas exclusivamente de los temas energéticos tanto de kwh de calefacción como de m3 de agua o por los conceptos de disponibilidad.
Disponer de una cuenta bancaria exclusiva permite detectar inmediatamente si las tarifas que se aplican son las adecuadas, si hay morosos o si el rendimiento de horarios o consignas son las adecuadas. Del mismo modo permite controlar detalladamente la repercusión de la energía en el confort de las familias y garantizar el máximo servicio al menor coste.
Habitualmente solo existe una cuenta bancaria donde se centralizan todos los ingresos y gasto. Una cuenta donde se mezclan conceptos, importes y se utiliza el dinero del buen vecino para soportar la mala fe del moroso.
La implantación de esta cuenta energética es el primer paso para poner barreras a la morosidad en comunidades de propietarios morosos y vecinos aprovechados y es la base para una gestión eficaz. Es un sencillo paso en el modelo de gestión totalmente independiente y permite tener claridad sobre el impacto de la energía en una comunidad de propietarios.
Stechome, actúa de manera coordinada con el administrador de fincas supervisando esa cuenta y lanzando las domiciliaciones individuales así como reclamando las devoluciones particulares. Se establecen alarmas entre ingresos y gastos y son los propietarios los que deben decidir los pasos a seguir para reducir cuotas, mejorar servicio o iniciar otros procesos legales frente a los insolidarios.
Tener datos claros e individualizados facilita la gestión y reduce notablemente los conflictos en las comunidades de propietarios. El proceso de repartos energéticos es notablemente sencillo y económico con estas fórmulas.
Sistemas prepago
Los sistemas o fórmulas de prepago son una fórmula para reducir de manera eficaz la morosidad derivada de la utilización de los sistemas comunitarios. Un sistema tecnológico que aglutina un control sobre el consumo así como herramientas y protocolos para la sensibilización, servicios de acompañamiento o gestión energética.
Replicando el conocido concepto de los teléfonos de prepago, la plataforma www.vigilatuenergia.com permite el control integral de instalaciones comunitarias de calefacción y agua caliente sanitaria bajo esta misma fórmula.
Una fórmula de gestión para comunidades de propietarios que pone fin a la morosidad dentro de las comunidades y que corta de raíz los problemas de convivencia generados por estos suministros.
El sistema está concebido para primar a los usuarios más eficientes y evitar usos malintencionados dentro de sistemas comunitarios. Permite recargar desde cualquier terminal móvil, tablet o PC y se puede actuar frente a la cuenta bancaria habitual o contra tarjeta de crédito.
Ya son muchas las viviendas que tienen implantado este sistema y que han pasado de tener problemas serios de morosidad y de corte de suministro a ver reducidas sus tarifas por la mejora en el funcionamiento general del sistema.
Para la instalación de esta fórmula es necesaria la formalización de acuerdos de gestión y la posterior instalación de equipos de medición y actuación dentro de los sistemas existentes en su comunidad. Para ello se utilizan y combinan diferentes sistemas tecnológicos de medición, actuación y visualización.
