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Coincidiendo con la celebración del Día Mundial del Medio Ambiente, CoHispania, sociedad de consultoría y valoración homologada por el Banco de España, presentó un modelo de valoración y tasación de edificios energéticamente eficientes y sostenibles, fundamental para que las entidades financieras comiencen a comercializar hipotecas verdes en España.
Este tipo de informe de valoración evalúa e informa tanto a la entidad financiera como al usuario final acerca de las características sostenibles del inmueble, de cara a negociar un préstamo hipotecario teniendo en cuenta y valorando las exigencias de los certificadores más extendidos en España: BREEAM, LEED, Passivhaus y VERDE.
Iniciativa EeMAP
Como participante de la Iniciativa EeMAP, que persigue estandarizar la hipoteca verde en Europa, y fiel a su compromiso con el medio ambiente y la sostenibilidad, la compañía ha venido apostando por la estandarización de las hipotecas verdes o hipotecas de inmuebles de alta eficiencia energética en nuestro país.
El proyecto parte de la premisa de que la eficiencia energética disminuye el riesgo para los bancos de impago por parte de los propietarios, además de incrementar el valor inmobiliario de los edificios. Por ello la idea de desarrollar una “hipoteca verde” que mejore las condiciones de una estándar.
Valoración Eficiente
El sector de la valoración tiene la obligación de renovarse y crear un estándar para tasaciones de edificios energéticamente eficientes. De esta manera, CoHispania da un paso más en este compromiso, y presenta la «Valoración Eficiente».
La construcción comienza su andadura hacia la eficiencia energética. A partir de 2020 serán de obligado cumplimiento las exigencias de la Directiva 2010/31 de la UE, relativa a la eficiencia energética de los edificios. La Directiva, de obligada transposición en los Estados Miembros, indica que a partir de 31 de diciembre de 2018, todos los edificios públicos han de ser de consumo casi nulo (nZEB) y todos los edificios, sin excepción, lo han de ser a partir del 31 de diciembre de 2020.
En España, y a pesar del vacío legal, se han superado los 660 proyectos BREEAM certificados o en proceso de evaluación. Esta evolución se hace patente si comparamos las cifras actuales con las de hace unos años; por ejemplo, en 2014 había 15 edificios de oficinas trabajando con BREEAM, actualmente son más de 200 proyectos.
Por otra parte, en los últimos 4 años España ha pasado de 40 viviendas sostenibles a más de 13.000 repartidas en un centenar de promociones residenciales y ya hay 95 centros comerciales.
En cuanto a certificaciones LEED, España cuenta con 5,81 millones de metros cuadrados brutos en 299 proyectos, 100 edificaciones VERDE, según la memoria 2018 de GBCe y por último, el estándar de construcción PASSIVHAUS supera en nuestro país los 80.000 metros cuadrados certificados.
Orden ECO/805/2003
Teniendo en cuenta que la finalidad de buena parte de este tipo de valoración será la de obtener financiación a través de una garantía hipotecaria, el límite legislativo para crear nuestro modelo es la orden ECO/805/2003 y sus posteriores modificaciones.
Esta orden ministerial no resulta contraria ni a la Eficiencia Energética ni la Sostenibilidad, sino que una de las características fundamentales y diferenciadora de inmuebles poco eficientes debe ser contemplada en la valoración. De no ser así, se pasa a omitir información cualitativa del bien, que puede influir en sus costes de construcción, cuestión fundamental en una valoración y en el propio valor del bien, determinante en las operaciones hipotecarias.
Por tanto, es necesario (y en breve imprescindible) conocer, considerar y asumir que la Eficiencia Energética o la Sostenibilidad están intrínsecamente relacionadas con el coste y el valor.
Durante el proyecto, el equipo de trabajo de CoHispania ha profundizado en el análisis de los costes que conlleva el cumplimiento de las limitaciones y rangos establecidos en el Código Técnico de la Edificación y en las exigencias que impone el modelo Passivhaus. Esta labor se ha realizado mediante simulaciones sobre proyectos teóricos, aplicando en las diferentes zonas climática, rangos de cumplimiento para alcanzar calificaciones energéticas diversas y se han contrastado con las necesidades de envolvente o instalación de edificios pasivos.
De forma añadida, CoHispania cuenta con una base de datos, que se acrecienta constantemente y que permite llegar a determinar, conforme a los requisitos que establece la ORDEN ECO/805/2003, cuál es el coste de construcción de un inmueble, cualesquiera que sean sus características.
Esto es algo habitual en el trabajo diario de la valoración y a lo que los valoradores están habituados y en lo que son expertos puesto que su actividad diaria en la valoración abarca adicionalmente, entre otras tareas, generalmente la dirección de obras, así como la redacción y mediciones de proyectos.
Valoración de los inmuebles
“El objetivo de CoHispania tras varios meses de trabajo es dar una solución a una necesidad. Las construcciones energéticamente eficientes y sostenibles son ya hoy una realidad, y existe una demanda y oferta creciente. Valorar este tipo de inmuebles, además de ser posible cumpliendo al norma española que regula a todas las sociedades de valoración, es una obligación que debemos tomar desde el sector de la valoración. Un inmueble que cuida a sus usuarios y al medio ambiente no puede valorarse de la misma manera que un inmueble tradicional”, afirma Eduardo Serra, Presidente de CoHispania.
Este informe de valoración permite a la entidad financiera, observar de forma simplificada las características eficientes del edificio a financiar e incluye, para el usuario final, una guía de recomendaciones y un resumen sobre la sostenibilidad de su inmueble dividido en cuatro grandes grupos:
- Sostenibilidad
- Eficiencia energética
- Salud y Bienestar
- Construcción e instalaciones
Además, tiene en cuenta las exigencias de los certificadores más extendidos en España: BREEAM, LEED, Passivhaus y VERDE
Sobre CoHispania
CoHispania es una sociedad independiente de consultoría y valoración homologada por el Banco de España creada en 1989. CoHispania está integrada en el grupo financiero A26, un grupo inversor con interés en diferentes sectores: tasación de inmuebles, valoración de activos industriales, inventarios, formación y asesoría patrimonial.
La misión de CoHispania es ser una sociedad dinámica, abierta a los cambios y con capacidad de adaptación a los mismos comprometida con la calidad del servicio al cliente y del producto. CoHispania apuesta por la innovación y sostenibilidad como los pilares fundamentales de sus proyectos, a la vez de tener un compromiso permanente con la satisfacción de los clientes.
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